[NOTA
PREVIA: ARTÍCULO DE JUAN DE
PORTILLO ORIGINALMENTE PUBLICADO EN “CINCO DÍAS” EL 25.01.2017.] Las
hipotecas españolas vuelven a situarse mañana bajo el foco del Tribunal de
Justicia de la UE. Este tiene previsto pronunciarse sobre una cuestión
prejudicial que afecta a una cláusula de vencimiento anticipado que permite a
Bankia dar por resuelto el crédito y ejecutar la garantía inmobiliaria ante el
impago de una única cuota por parte del cliente.
¿Puede
un banco ejecutar una hipoteca ante un único impago de las cuotas por parte de
su cliente? Este es el dilema al que tiene previsto dar respuesta mañana el
Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE), el mismo que acaba de dar un
varapalo al sector financiero español al exigir que lo cobrado por cláusulas
suelo opacas se devuelva con retroactividad total o que obligó al Gobierno a
modificar la legislación hipotecaria en 2013 para habilitar que los jueces
españoles puedan paralizar un desahucio si encuentran cláusulas abusivas en la
hipoteca. La banca española, que ya viene advirtiendo de que los recientes
mazazos judiciales y el endurecimiento de la reforma hipotecaria que ultima el
Gobierno acabarán por complicar la financiación, afronta otro posible sonrojo
público por sus hipotecas.
La
consulta prejudicial se presenta en torno a una ejecución hipotecaria iniciada
por Bankia que, en virtud de la aplicación de una cláusula de vencimiento
anticipado activada por un impago por parte de su cliente, reclama de golpe los
149.103,84 euros del principal de préstamo, más 1.313,28 euros por intereses
remuneratorios vencidos e impagados, 27,82 euros por intereses moratorios
vencidos e impagados y 45.000 euros más por intereses y costas, según el
cálculo provisional de la entidad.
La
cláusula en cuestión, la sexta bis, apartado segundo, del préstamo hipotecario
de Bankia a su cliente, recoge que “el
préstamo se considerará vencido y consiguientemente resuelto [...] en los casos
siguientes: a) La falta de pago de una cuota cualquiera de amortización
incluidos todos los conceptos que la integran”. Una condición a la que se
apostilla, “solicitando expresamente las
partes la constancia de este pacto en los libros del Registro de la Propiedad”,
lo que promete alimentar el debate sobre el papel de funcionarios públicos como
los registradores –o los notarios, como vienen señalando desde las entidades
financieras en relación a la consideración de opacas de las cláusulas suelo en
la firma de una hipoteca y las garantías que aporta su labor a la validez del
contrato.
La
situación llevó al magistrado Jesús Alemany Eguidazu, del Juzgado número 1 de
Fuenlabrada (Madrid), a presentar una consulta a la Corte de Luxemburgo.
Bankia
reclamó de golpe a un deudor 195.500 euros por un crédito de 149.100 de
préstamo principal el pasado 8 de febrero de 2016 cuestionando las
consecuencias efectivas que tendrían sobre la hipoteca declarar nula una
cláusula como esta. Básicamente, el juez pregunta si anular la cláusula permite
también detener la ejecución hipotecaria o en qué condiciones debe continuar
desarrollándose esta. Eguidazu presenta la consulta alegando que “la cuestión planteada es de relevancia
general” ante la “disparidad de
pronunciamientos en los tribunales españoles” sobre esta materia.
Así,
el Tribunal Supremo ya declaró la nulidad parcial de este tipo de cláusulas, en
una causa contra Popular y BBVA pero su dictamen no suponía el fin de la
ejecución hipotecaria. Ante el peligro de afectación a la concesión general de
crédito para la compra de vivienda, proponía sustituir la cláusula exigiendo un
mínimo de tres impagos para que el banco actúe. El alto tribunal advertía,
recuerda la consulta dirigida a Luxemburgo, que “la tutela de los consumidores aconseja evitar interpretaciones
maximalistas, que, bajo una apariencia de máxima protección, tengan como
consecuencia paradójica la restricción del acceso al crédito hipotecario y
derivadamente, a la adquisición de vivienda en propiedad”. Declarada la
admisibilidad de las cláusulas de vencimiento anticipado en los términos expuestos,
el mismo principio de equilibrio en las prestaciones que ha de presidir su
interpretación revela lo inadecuado de obligar a las entidades prestamistas,
ante comportamientos de flagrante morosidad, a acudir en exclusiva a la vía
declarativa para obtener la resolución contractual en lugar de permitirles una
resolución ejecutiva de la misma.
El
alto tribunal subraya la buena salud del mercado hipotecario español y el
aumento de la duración de los mismos desde los años noventa, para subrayar “la inconveniencia de obligar a la espera de
un incumplimiento total en todos los préstamos vigentes a largo plazo que
contengan cláusulas de vencimiento anticipado abusivas” para permitir a la
banca ejecutar los créditos fallidos.
Desde
la asociación de usuarios de banca Adicae ponen el acento en que aquella
sentencia del Supremo contaba con un voto particular, emitido por el magistrado
Francisco Javier Orduña, que defendió, dicen, que “la mera nulidad del
vencimiento anticipado debería conllevar siempre la paralización de la
ejecución hipotecaria”. Esto, según Adicae, “permitiría abrir un proceso declarativo donde el consumidor cuenta con
muchas más posibilidades de defensa que en el proceso de ejecución hipotecaria”.
La plataforma estima que una decisión de Luxemburgo en esta línea podría
limitar con fuerza los desahucios.
Fuentes
financieras consultadas aseguran que hoy día ninguna entidad financiera está
aplicando este tipo de cláusulas de vencimiento, aunque persistan hipotecas que
las contienen. Aseguran que la banca ya no actúa hasta el tercer impago y que
aun entonces suele abrir una negociación con el deudor a fin de tratar de
evitar quedarse con la vivienda y seguir engrosando la importante carga de
inmuebles con que cargan ya las entidades en balance.
El
juez de Fuenlabrada, por su parte, estima que la “espera mínimamente tolerable” para iniciar acciones contra el
deudor podría “situarse en el momento en
que la entidad financiera entrara en pérdidas económicas derivadas del préstamo”,
como ocurriría cuando el coste de provisionar los impagos sufridos supere los
rendimientos obtenidos por el banco hasta la fecha.
Del
dictamen que ofrezca mañana el Tribunal de Justicia de la Unión Europea
dependerá, en todo caso, cómo tendrán que afrontar la banca española en el
futuro los impagos hipotecarios.
(anexo):
¿Cuánto ahorra la justicia al no
judicializar la cláusula suelo?
Uno
de los principales objetivos del Gobierno al impulsar un mecanismo
extrajudicial de negociación entre bancos y clientes para agilizar la
devolución de lo cobrado en aplicación de cláusulas suelo opacas es la
necesidad de evitar el colapso de los juzgados españoles. El propio ministro de
Justicia, Rafael Catalá, advirtió antes de que la medida fuera aprobada
mediante un decreto-ley el pasado viernes que judicializar 1,5 millones de
causas nuevas por cláusulas suelo supondría duplicar la carga de trabajo anual
de los tribunales españoles. La memoria del impacto del decreto-ley a la que ha
tenido acceso este diario, detalla que no articular un cauce oficial de
negociación entre las partes tendría un coste aproximado para la justicia
española de 38.453.200 euros. La cifra, sin embargo, se basa en la estimación
de que existen 2.193.000 préstamos hipotecarios que incluyen cláusulas suelo y
que son susceptibles de acabar en los juzgados. La disparidad de cifras frente
a los 1,5 millones de afectados que se barajaba oficialmente se debe a que el
cálculo de 2,19 millones de hipotecas con cláusulas suelo proviene de un
informe de 2013 que la banca encargó a KPMG y que se basa en estimaciones.
Restando los casos que ya han tenido una resolución judicial firme y
atendiendo, ante todo, a los datos oficiales que maneja el Banco de España, la
cifra más aproximada a la realidad, según fuentes oficiales, son los 1,5
millones que han utilizado públicamente el propio Catalá o el ministro de
Economía, Luis de Guindos. Así, aunque la memoria que acompaña al decreto habla
de un ahorro presupuestario de 21,308 millones para el Ministerio de Justicia y
de 17,144 millones de euros para las comunidades autónomas con competencias
transferidas, el coste que evita el decreto a las arcas públicas sería
sensiblemente inferior. Una estimación de bulto indica que el ahorro
presupuestario real estaría más cerca de los 26,3 millones de euros. La memoria
también expone que judicializar el 100% de las cláusulas suelo elevaría el
tiempo medio de respuesta de los juzgados de primera instancia de 9,2 a 39,3
meses.
No hay comentarios:
Publicar un comentario